アパート経営　相続税　サブリース契約　賃料減額

「わずか10年ほどでこんなことになるなんて、、、。ローンもまだまだ残っているのに、、。」
こういう相談は相続の相談でよく見受けられます。

この方は、都内の土地を親から相続するにあたり、銀行の支店長に節税対策を相談しました。銀行から紹介された大手住宅メーカーから2005年に以下のような提案をされました。

�@4300万円の30年ローンをその銀行で組み、親の土地にAアパートを建設する。
�Aアパートは住宅メーカーのグループ会社が借り上げて経営をする。
�Bオーナーには賃料として家賃収入の９割が40年間支払われる。

このオーナーは提案を承諾して契約をしました。翌年には投資として別の場所にBアパートを建設する同様の契約を同じ住宅メーカーと交わしました。
賃料は問題なく入っていましたが、事態が変わったのは、2012年でした。

グループ会社の求めで、Bアパートの賃料が１戸あたり月2000円減額されました。さらにその5年後には4500円の減額を求められ、Aアパートも3割の減額を求められました。

相続税の節税対策として賃貸住宅を建設する動きが広がっています。
土地は更地よりも賃貸住宅が建った状態で相続したほうが税額計算の際の評価額が下がりますので、相続税が減ることになるからです。
家賃収入を当て込んで、高額のローンを組む人も少なくありません。

アパート経営は大半の方が素人です。そこで住宅メーカーが提案してくるのがサブリース契約です。
メーカーの関連会社などがアパートを借り上げて、持ち主に代わって入居者に転貸して経営をする方法です。

この借り上げ契約の多くはアパート建築契約とセットになっています。長期的な安定収入を売り文句にしていますが、契約は数年ごとに更新されて、入居率悪化などを理由に賃料を減らせるようになっている場合が多いです。

契約を切られた方もいます。別の相談者は、1992年に、住宅メーカーから栃木県内の土地とアパートを1億円で購入しました。月々40万が家賃収入として入る予定でした。

ところが2005年頃に、「入居率が下がったので35万円にして下さい」と頼まれました。その後も減額された末、最終的に「もうこれ以上家賃収入を見込めない」と契約を切られました。

残ったローン返済のため土地とアパートを競売に掛け、それでも4000万円以上の債務が残ったということです。