不動産,生前贈与,賃貸用建物,贈与,自用地,貸家建付地

現金贈与と異なり、不動産は登記をもってその事実が確定しますので、必ず証拠が残り、手続上安心です。
しかも、地代や家賃などの賃料収入は、贈与による移転の後、その土地や建物をもらった人の収入になります。

現金をそのまま持っていても何も生みませんが、収益を生む土地や建物の場合は、それ以後の収入が無税でこれらをもらった人に移転することになり、あたかも贈与税なしに毎年贈与しているような状態になるのです。

贈与税や相続税の計算の場合、土地は通常の取引価額（時価）ではなく、一般的に公示価格の80％程度とされ、建物については建築価額の60％〜70％程度になることが多いです。

さらに賃貸すると借地権や借家権が控除されますので、より低い評価となり、有利に贈与することができます。
　ただし、現金贈与に比較すると不動産贈与は余分に費用がかかりますのでそのことも念頭に置いておいて下さい。

《事例》
・土地（相続税評価額：110万円、固定資産税評価額：90万円）を贈与する。
�@登録免許税：90万円×2％＝18,000円
�A不動産取得税：90万円×1/2×3％＝13,500円

・合計�@＋�A＝31,500円

・31,500×10年＝315,000円

現金110万円を毎年贈与し続けて10年経過したときにかかる費用は、ゼロです。これを相続税評価額110万円の土地を贈与すると、不動産の登記を贈与した人の名義から贈与を受けた人の名義に変更する必要があり、相続税評価額110万円の土地の固定資産税評価額が90万円だとすると、登録免許税と不動産取得税だけで、31,500円かかります。

同じように110万円の現金を10年間贈与しても費用はかかりませんが、土地を10年間110万円贈与すると費用が315,000円かかることになります。そのうえ、契約書の印紙代や司法書士費用などもかかります。

相続等による土地の登記の際の登録免許税は売買のときの3分1以下ですし、不動産取得税はかかりません。

よって、不動産を贈与すると不動産登記費用や登録免許税、不動産取得税などが、相続ぜ名義を変更するときに比べ余分にかかります。
したがって、遺言書を作成して相続や遺贈により取得させる場合には、贈与に比べて諸税金が安くなります。

《事例》
土地（相続税評価額：2,500万円、固定資産税評価額：2,200万円）
[　贈与の場合　］
登録免許税：2,200万円×1.5％　　　 　　＝330,000円
不動産取得税：2,200万円×1/2×3％　＝330,000円
合計：660,000万円

[　相続・遺贈の場合　］
登録免許税：2,200万円×0.4％＝88,000円
不動産取得税：　　　　　　　　　　　　　　　0円
合計：88,000円

贈与は贈与時の価格に対し贈与税が課税され、同様に、相続開始前3年以内贈与や相続時精算課税贈与により相続財産に加算される課税価格も、贈与時の財産評価額とされています。

よって、相続発生時点までに価額が上昇していても、反対に下がっていても、贈与時における価額が加算されるだけです。

もし、贈与不動産の価額が上昇した場合、被相続人が贈与することなく相続を迎えたならば、上昇後の価額に相続税が課税されます。

したがって、価額の上昇が確実な場合、生前に贈与しておけば確実に相続税を節税できることになります。

　例えば、ロードサイドの店舗を個人で所有し、高い賃料で賃貸しているとします。
この建物を贈与しますと贈与税が課税されますが、贈与を受けた人には毎月の賃料が収入になり、この賃料収入に贈与税はかかりません。

当然に所得税はかかりますが、贈与しなかったら元の所有者に所得税がかかりますので、両者の累進税率の違いの問題だけです。

つまり、相続税対策上で考えると、贈与しなければ被相続人になる人に収入が累積されますが、贈与により相続人の側に収入が累積し、相続税の課税対象ではなくなるため、長期的な相続税対策となります。

なお、贈与税が高すぎるなら建物持分の贈与をしたり、精算課税制度を選択すればよいでしょう。

収益物件を贈与すると、その後の収入が贈与された人に移ります。
他の不動産収入が多い方にとっては、その分所得が減りますので、毎年かかっている所得税・住民税が少なくなります。

1,800万円を超える部分の所得税・住民税の税率は合計50％（4,000万円超の場合は55％）ですから、課税所得が2,300万円以上である人が500万円の収益物件を贈与すると、250万円の減税になります。

一方、贈与を受けた人に所得がなかったとすると、基礎控除を差し引いた残りに対する所得税・住民税は約80万円で済むことになり、大きな節税効果があります。

贈与しようとする建物を借入金または建設協力金で建てており、その借入金等の残高があるときには、債権者の同意がなければ贈与そのものが困難になります。

借入金付きで贈与する負担付贈与という方法もありますが、その場合、建物は時価で評価しなければならず、借入金との調整が必要となりますので、相続税の対策としては有効ではありません。

一方、贈与した側でも、建物を引き継がせた借入金等の額で譲渡したことになり、譲渡所得税が課税される可能性が出てきます。建物を取得した時に、買い替えや収用等の特例の適用を受けている場合などは、特に注意が必要です。

仮に満室状態の10戸の賃貸住宅の建物を贈与したときの土地の評価はどうなるのでしょうか？

当初から「使用賃借」している土地は自用地として評価されます。

建物贈与後は建物賃借契約の当事者が変わりますので、土地の評価は貸家建付地ではなくなり、「使用貸借」として自用地評価すべきとの考え方もあります。

しかし、実際には、建物贈与の時点で賃貸していた契約をそのまま引き継いだ部分は、従来どおり貸家建付地として評価することとされています。

ただし、引き継ぎ時点以後に入居者が入れ替わり、建物賃貸契約が新たに贈与を受けた建物所有者と結ばれた部分については、この時点から自用地評価になります。賃貸面積の割合で按分することになりますので、要注意です。

企業への一括貸しやサブリース契約など、借家人の変わらない方法をとることができれば、相続時にはすべて貸家建付地として評価されますので、相続税対策としてはベストといえます。