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月極駐車場として使われていた宅地と小規模宅地等の特例
質問
月極駐車場は、小規模宅地等の特例対象となるのでしょうか？
回答
月極駐車場としての施設の貸付けは準事業と認められますので、被相続人等の事業の用に供されていた宅地等に該当します。
解説
特例の対象となる宅地とは、被相続人の事業の用に供されていた宅地であり、そして、この事業には、事業に準ずるものとして政令で定めるものを含む、とされています。
さらに、この政令で定めるものとは、事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの、とされています。
したがって、駐車場の規模、経営形態を問わないことになりますので、月極駐車場としての施設の貸付であってもその貸付が被相続人等の準事業に該当すれば被相続人等の事業の用に供されていた宅地等に該当することになります。
なお、特例の対象となる宅地等は、建物等の敷地となっていることが必要ですので、いわゆる青空駐車場については、その駐車場の規模、経営形態を問わず、特例の対象となる宅地等には該当しないことになります。
相続財産に駐車場があった場合※青空駐車場はダメ
事業には、準事業も含まれ、構築物の有無で判断
駐車場を相続することになった場合、評価額が最大80%軽減され相続税の支払いが少なくて済む、小規模宅地等の特例は使えることができるのでしょうか？
結論から申し上げると、駐車場の敷地上に構築物（アスファルトや砂利、機械式）構築物がある場合は特例の使用ができます。
逆に構築物がなければ小規模宅地等の特例は使用できません。
また小規模宅地等の特例が使えますが、減額率は80%でなく50%になります。
小規模宅地等の特例の対象となる宅地等は、建物等の敷地となっている必要があるわけです。また、貸付事業用宅地等の事業用には、準事業も含まれます。
青空駐車場は小規模宅地等の特例が使えない
小規模宅地等の特例を適用できない駐車場は、構築物がない駐車場、いわゆる青空駐車場と呼ばれるものです。
・ロープを張っただけ
・止め石があるのみ
このような場合は構築物ではないので、青空駐車場になります。
また砂利や芝生等の場合に、構築物と呼べるかどうか難しい部分がありますが、具体的には駐車場業を行うために、費用をかけて設置しているか否か、つまり事業性があるか否かが重要です。
例えば、ロープや止め石を置いただけですと、費用は、ほとんどかかりません。駐車場業をすぐにでも止めることも可能です。
しかし砂利を土地全体に敷き詰める場合には、駐車場業を行なおうとする意思が明確です。費用もある程度かかります。
このため、例えば土地の一部だけに砂利を敷くようなケースでは、その土地全体の広さから見て、事業性がはたしてあるのかどうかといった実態判断になります。
小規模宅地の評価減が適用できる駐車場経営の条件
小規模宅地の特例が適用される駐車場経営の条件
自宅の敷地であるとか何らかの事業をしていた土地は当然ながらこの特例の対象となるわけですが、駐車場として賃貸している土地も小規模宅地等の特例に該当します。
ただし、駐車場であってもこの特例の対象となるには、次のような一定の条件があります。
- ①建物または構築物があること。
- ②相当な対価を得て継続的に行なわれていること。
①建物または構築物があること
まず①の条件ですが、立体駐車場であればまったく問題ありません。小規模宅地等の特例が適用されます。次にアスファルトとかコンクリートで敷き詰められておれば、これらは構築物に該当しますので全く問題ありません。
それでは砂利敷きのいわゆる青空駐車場はどうでしょうか？砂利というのは土地に対する定着物ではありません。
したがって、青空駐車場の場合には、小規模宅地等の特例に残念ながら該当しません。
また同じように、ロープが敷設されている場合も小規模宅地等の特例の対象からは、除かれます。ロープなどは簡単に取り外すことができるから、というのがその理由です。当然ながら看板なども該当しません。
それでは車止めの枕木はどうでしょうか? これについても単に土に埋めているだけでは該当しませんが、セメントで固めている場合は該当します。
基準はやはり、簡単に取り外すことができるか否か、で判断されることになります。
②相当な対価を得て継続的に行なわれていること
次に②の「相当な対価を得て継続的に行われていること」という条件です。
第三者に賃貸する場合には特に問題となることはありません。
小規模宅地の評価減が適用できるか否かの条件は①建物または構築物があること、②相当な対価を得て継続的に行なわれていること、の２つだけです。ですので、駐車場の規模とか営業形態は一切問われません。
とても極端な話、1台であっても小規模宅地等の特例の対象となります。
ただ、当然ながら車1台が駐車するのに通常必要とする面積に限られますので、その点は十分にご注意下さい。
例えば、100㎡や200㎡の広々とした土地の真ん中に車1台を駐車させているだけで全体の土地が小規模宅地等の特例の対象となるわけではないということです。
時間貸駐車場の用に供されていた宅地等
経営形態を問わないということですから、月極めであろうと時間貸しであろうと関係ありません。いずれの場合も対象となります。
時間貸しパーキングビル（建物）や時間貸しの多段式駐車場（構築物）による駐車場業であっても、小規模宅地等の特例の適用上は、不動産貸付業等に含まれます。
したがって、80％の減額対象とすることはできませんので、貸付事業用宅地等として50％の減額対象となります。
駐車場の減額割合と面積の制限は？
駐車場の減額割合は50%
駐車場の減額は80%ではなく50%です。
その理由は駐車場が「貸付事業用宅地等」に該当するからです。
貸付事業用宅地等とは駐車場のように誰かに貸して事業を行っている土地のことをいいます。
具体的には、次の3つを指します。
- ①不動産貸付業
- ②駐車場業
- ③自転車駐車場業
また、どれくらいの規模のことを指すのか？というのもよく相談される方が多いですが、規模の大小は問われず貸付をしていたら貸付事業用宅地等に該当します。
つまり、「準事業」であっても、貸付事業用宅地等に該当します。
準事業とは事業といわないまでも①～③のような貸付にあたり、それ相応の対価・報酬を得ながら継続的に行っているものをいいます。
要は少額でも貸付をしてずっと続けてたら貸付事業用宅地等になる、ということですね。
駐車場の面積は200㎡まで！
貸付している不動産や駐車場の面積が200㎡を超えた部分は小規模宅地等の特例が使えないため、減額はできませんのでご注意ください。
《事例》
自宅の敷地198㎡と貸駐車場150㎡の場合（路線価は1㎡あたり50万円と仮定します。）
198㎡÷330㎡＝0.6（特定居住用宅地等の適用を受けた割合）
貸付事業用宅地等の限度面積200㎡×（1－0.6）＝80㎡⇒（減額が受けられる面積）
つまり、貸付事業用宅地等から80㎡まで50％減額できることになります。
・貸駐車場の評価額＝50万円×150㎡＝7,500万円
・小規模宅地等の特例の減額＝50万円×50％×80㎡＝2,000万円
・相続税の計算に算入＝7,500万円－2,000万円＝5,500万円
駐車場用地にテナントビルを建築中に相続が発生した場合
質問
父は、所有する土地の上に駐車場施設を設けて、月極の駐車場としていました。今年になって、この駐車場施設を取り壊して、整地したテナントビルの建築を開始しましたが、体調を崩して入院中です。
事業用の建物等の敷地を相続した場合、小規模宅地等の特例の適用はできると思いますが、仮に父が死亡して相続が発生した場合、この建築中のビルの敷地についても適用はできるのでしょうか？
回答
小規模宅地等の特例の適用は可能と考えられます。
解説
事業用の建物が建築中の場合、租税特別措置法では、「事業場の移転または建て替えのために被相続人等の事業の用に供されていた建物等を取り壊し、または譲渡し、これらの建物等に代わるべき建物等で被相続人等の事業の用に供されると認められるものの建築中に・・・」と定めています。
この取り扱いは、事業用建物等の取り壊しに伴う建て替えの場合または事業用建物を譲渡して、代わりに建物を取得する場合にのみ適用されるものと考えられます。
しかし、この取り扱いは、被相続人等の事業用宅地等の判定を相続開始直前の一定時点で行うのはこの特例の制度が設けられている趣旨からみて実情に即したものとはいえない、と考えられます。
事業の継続性に配慮して、被相続人等が相続開始前に事業を行っていたこと、および建築中または取得にかかる建物を相続または遺贈によって取得した者が相続税の申告期限までにその建物の現に事業の用に供していること等を条件に、建築中の敷地を事業用宅地等に該当することにしたものと判断されます。
小規模宅地等の特例の適用については、まず、その土地（駐車場）が適用対象になるのかどうかという判断がとても難しく大切です。
そして、その対象となる土地の面積はいくらなのか？を求めて、減額割合を乗じて、計算しなければなりません。
少しでも、小規模宅地等の特例の対象になるのかどうか、不安や不明な点があれば、遠慮なく相続税専門の税理士
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