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贈与をすると有利な財産
将来値上がりする可能性のある財産
相続税対策は、財産の移転により相続財産を少なくすることと併せて、相続財産の増加を防ぐことも大切なことです。
そこで、土地等などで将来値上がりのする可能性のある財産を相続税評価額の低いうちに贈与し相続財産の増加を防ぐようにします。
例）
たとえば、次のような土地です。
- 市街地の土地等で現在は倍率方式で低く評価されているが、将来路線価方式に評価方法が改訂され、相続税評価額が高くなる可能性がある土地等
- 現在は、市街化を抑制すべき区域として市街化調整区域に指定されているが、近い将来、市街化区域へ編入される可能性がある土地等
- 開発計画があり将来便利になるため地価が上昇すると思われる土地等
高収益の賃貸不動産を贈与
賃貸建物を贈与した場合、贈与税の課税価格は、固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）になります。
高収益の賃貸不動産を子どもに贈与すると、その収益が子どもに移転し、相続税の納税資金の原資に役立ちます。
さらに、所得の分散効果も期待でき所得税の節税にもなります。
注意点としては、賃貸建物の敷地については使用貸借（地代の支払いはその敷地の固定資産税相当額以下）とし、借地権の認定課税を受けないようにします。
賃貸建物はその入居者の借家権を考慮し、当該建物の相続税評価において借家権相当額を控除することとしています。
また、その敷地についても当該借家権の一部が及ぶとの考え方から「貸家建付地」として、自用地評価額から借地権割合、借家権割合、賃貸割合を乗じて求めた割合を減額することとしています。
賃貸建物だけの贈与があった場合に、贈与後においてもその敷地が貸家建付地として評価されるのは賃借人について異動がない場合に限られています。
これは、贈与前後において実態が変わらないこと等に配慮して使用貸借通達4（使用貸借にかかる土地等の上に存する建物等を相続または贈与により取得した場合）にその旨の取り扱いが明記されています。
しかし、贈与後に建物の賃借人の異動があった場合には、その時点において受贈者がその後の利用を意思決定するものであり、その敷地の地代等の支払いがない場合には、原則として使用貸借であることからその敷地は自用地（更地）として評価することとされています。
そこで、贈与後に建物の賃借人の異動が生じないように、贈与する以前に家族が主宰する不動産管理会社等に一括して賃貸します。
そして、その会社が第三者に転貸していれば、建物の賃借人は異動しないので、将来相続が発生した時のその敷地は「貸家建付地」として評価することができます。
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